![[2022 주택청약 FAQ 6탄] 5 주택공급절차](https://blog.kakaocdn.net/dn/Bjwu9/btrWRWgZayr/N2Ru2RBTglkLKTfA5tKWnk/img.png)
☞ 목 차 ☜
Ⅴ 주택공급절차
1. 「주택공급에 관한 규칙」 적용대상 주택
Q343. ｢주택법｣ 제54조제1항에 따라 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하여 공급하는 주택의 일부 물량을 사업주체가 임의로 공급할 수 있는지?
Q344. ｢주택법｣ 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 30세대 이상의 공동주택을 사용승인 이후 공급하는 경우 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하지 않고 임의로 공급할 수 있는지?
Q345. 30세대 미만의 공동주택을 건축허가를 받아 공급하는 경우에도 「주택공급에 관한 규칙」 적용이 되는지?
Q346. 주상복합건축물을 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 공급하는 경우에도 ｢주택공급에 관한 규칙」을 적용하여 공급하여야 하는지?
Q347. 도시형 생활주택과 그 외의 공동주택 20세대를 하나의 건축물로 함께 건축하여 공급하는 경우 공급방법은?
2. 입주자 모집
가. 입주자모집 시기(제15조)
Q348. 30세대 이상의 주택을 사용승인 이후 분양하려는 경우에도 반드시 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하는지?
Q349. 입주자모집공고 시 분할모집공고 가능 여부?
나. 입주자모집 조건(제16조)
Q350. 사용검사 후 우리은행으로부터 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해줄 목적으로 대출을 받아 각 세대별로 담보설정이 되는 경우, 이 융자금을 주택법시행령 제71조 제1,2항에 적합한 융자금으로 보아 입주자 모집승인을 득할 수 있는지 여부?
Q351. 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하기 위해 매도청구소송을 제기하여 승소하였으나, 해당 대지에 저당권이 설정되어 있는 경우 입주자모집이 가능한지?
Q352. 정비사업 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상으로 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자 모집신청 시 조합, 또는 조합원이 소유한 물건에 권리제한이 있는 경우 입주자를 모집할 수 있는지?
다. 입주자모집 공고(제21조)
Q353. 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결일정이 변경된 경우 반드시 입주자모집변경승인을 받아야 하는지?
Q354. 청약접수가 완료되었으나, 모집공고문의 내용이 일부 변경되는 경우 청약업무수행기관에 등록된 공고문의 정정요청을 해야 하는지?
Q355. 추가선택품목을 제시하는 경우 발코니 확장, 에어컨 설치, 가전제품을 한꺼번에 묶어 선택하도록 할 수 있는지?
Q356. 공고는 반드시 청약 10일 전에 해야 하는지?
Q357. 분양가격에 포함되지 않은 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목이란?
3. 입주자 선정
가. 입주대상자 자격 확인(제52조, 제58조)
Q358. 당첨자 및 예비입주자의 자격 확인은 어떻게 진행되는지?
Q359. 기타지역 거주자가 해당지역으로 청약을 신청하였으나, 기타지역에서 당첨된 경우 당첨을 유효한 것으로 인정할 수 있는지?
Q360. 경기도 대규모 택지개발지구에서 공급하는 주택(해당지역 30%, 경기도 20%, 기타지역 50%)에서 가점제 점수에 오류가 있는 경우(해당지역 최저가점 34점, 경기도 최저가점 44점, 기타지역 최저가점 40점)
Q361. 가점제 당첨자 또는 예비입주자의 가점 재산정 결과 점수가 낮아진 경우 부적격 판단 기준은?
Q362. 해당지역 거주자가 기타지역으로 청약을 신청하여 당첨된 경우 그 당첨은 유효한지?
Q363. 민영주택 입주자 선정 시 해당 주택형 배정물량이 1세대이며 당첨자가 1명, 예비입주자가 1명 선정되었고 당첨자의 신청가점은 40점이나 재산정결과 35점이며, 예비입주자의 점수가 28점인 경우 당첨자는 부적격자 인지?
나. 부적격 당첨자 명단관리(제58조)
Q364. 부적격으로 당첨이 취소된 경우 적용되는 입주자 선정 제한도 세대원 모두에게 적용되는지?
Q365. 비 청약과열지역에서 부적격으로 인하여 당첨이 취소된 이후 해당 지역이 청약과열지역으로 지정된 경우 부적격으로 인한 당첨 제한 기간은?
다. 예비입주자 선정(제26조, 제26조의2)
Q366. 주택건설지역에 따른 예비입주자 선정 비율은?
Q367. 민영주택 일반공급 및 특별공급 예비입주자 선정 방법은?
Q368. 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하기 위한 절차는?
Q369. 최초 공급계약 체결일 이후 60일이 경과하여 예비입주자 명단을 파기한 이후 계약해지 등으로 잔여물량이 발생한 경우 공급방법은?
Q370. 예비입주자가 없어 사업주체가 공급방법을 따로 정하여 공급하는 경우 특정인에게 임의공급이 가능한지?
Q371. A, B 주택에 각각 청약을 신청하여 A단지에서는 예비입주자로 선정되고, B단지에서는 당첨이 되었는데, A단지의 예비입주자 동호수 추첨일과 B단지의 당첨일이 같은 날인 경우에는 어떻게 처리되는지?
Q372. 기관추천 특별공급에서 미달이 발생 되는 경우 기관추천 특별공급 예비입주자에게 잔여물량이 공급되는지?
라. 무순위 청약(제19조제5항, 제26조제5항)
Q373. 2021년 5월 28일 무순위 청약 개정으로 변경된 사항은?
Q374. 무순위 청약으로 주택을 공급하는 경우란?
Q375. 최초 무순위 공급 이후 계약해지 등으로 무순위 물량이 추가로 발생한 경우 임의공급이 가능한지?
Q376. 무순위 청약으로 입주자 및 예비입주자를 선정하였으나(경쟁 발생, 공급물량≤신청자 수), 부적격 및 계약포기로 추가 잔여물량이 발생한 경우 공급방법은?
Q377. 무순위 청약을 실시하였으나 공급 주택 수보다 신청자 수가 적은 경우(경쟁 미발생, 공급물량 > 신청자 수) 잔여물량 공급방법은?
Q378. 비규제지역에서 무순위 공급을 하는 경우에도 청약업무수행기관(한국부동산원, 청약홈)에 대행 의뢰가 가능한지?
Q379. 비규제지역에서 무순위 물량 공급 시 임의공급이 가능한지?
Q380. 규제지역에서 무순위 청약 시 비규제지역과 다르게 자격 제한을 강화하는 이유는?
Q381. 무순위 청약으로 주택을 공급하는 경우 입주자모집승인권자의 승인을 받아야 하는지?
Q382. 무순위 청약 신청 시 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제9호(소형저가주택 무주택 인정) 적용이 가능한지?
Q383. 동 주택의 최초 입주자모집 시 당첨자가 무순위 청약에 다시 신청하여 당첨될 수 있는지?
4. 기타
Q384. 사업주체는 반드시 분양대행자에게 분양업무를 대행하게 하여야 하는지?
Q385. 분양대행자의 자격은?
Q386. 오피스텔 및 상가를 공급하는 경우에도 분양대행 자격이 필요한지?
Q387. 제3자에게 공급업무를 대행하게 하는 경우 반드시 분양대행자에게 대행하도록 하여야 하는 업무의 종류는?
Q388. 잔여물량 무순위 공급, 미분양 물량 선착순 공급업무를 제3자에게 대행하게 하는 경우 반드시 분양대행 자격을 가진 자가 대행하여야 하는지?
Q389. 입주자를 모집하기 위해서는 반드시 견본주택을 건설하여야 하는지?
Q390. 견본주택 건축가능 시기가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받고 난 후에만 가능한 것인지, 아니면 사업계획승인 이전에도 건축이 가능한지
Q391. 아파트 단지내 근린생활시설(상가)를 준공후 임대 또는 분양시 분양보증을 받아야 하는지 여부
1 『주택공급에 관한 규칙』 적용대상 주택
Q343
｢주택법｣ 제54조제1항에 따라 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하여 공급하는 주택의 일부 물량을 사업주체가 임의로 공급할 수 있는지?
「주택법」 제54조제1항제2호에 따르면 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합하게 공급하여야 합니다.
이 경우 전체 물량을 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 주택을 공급하여야 하며, 일부 물량이라 하더라도 절차를 무시하고 임의로 공급하는 것은 허용되지 않으며, 위반 시 「주택법」 제54조제1항 위반으로 제102조에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있고, 동법 제8조에 따른 행정처분*을 받을 수 있는 점 유의하여 주시기 바랍니다.
* 「주택법 시행령」 [별표1] 등록사업자에 대한 행정처분 기준
2. 개별기준
차. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령 또는 처분을 위반한 경우
10) 법 제54조를 위반하여 주택을 건설ㆍ공급한 경우
가) 입주자 모집승인 또는 입주자 모집공고 등의 공급 절차를 거치지 않고 공급한 경우 : (1차위반) 등록말소
Q344
｢주택법｣ 제15조에 따라 사업계획승인을 받은 30세대 이상의 공동주택을 사용승인 이후 공급하는 경우 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하지 않고 임의로 공급할 수 있는지?
｢주택공급에 관한 규칙｣의 적용을 받는 주택을 공급하는 경우에는 그 공급시기와 무관하게 동 규칙을 적용하여야 하는바, 사용승인 이후라 하더라도 사업주체가 임의로 공급하는 것은 허용되지 않으며, 30세대 이상임에도 공구를 구분하여 각각 30세대 미만으로 공급하는 경우에도 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 합니다.
Q345
30세대 미만의 공동주택을 건축허가를 받아 공급하는 경우에도 「주택공급에 관한 규칙」 적용이 되는지?
｢주택공급에 관한 규칙」 제3조제1항에 의하면 이 규칙은 사업주체가 ｢주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다고 규정하고 있습니다.
｢주택법」 제15조제1항에 의하면 대통령령(동법 시행령 제27조제1항)으로 정하는 호수(단독주택 30호, 공동주택 30세대 등) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 각 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 합니다.
따라서 위의 30세대 미만의 공동주택을 건축법에 따른 건축허가를 받아서 공급하는 경우에는 ｢주택공급에 관한 규칙」이 적용되지 않으며, 이 경우 건축주는 임의의 방법으로 주택을 공급할 수 있습니다.
Q346
주상복합건축물을 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 공급하는 경우에도 ｢주택공급에 관한 규칙」을 적용하여 공급하여야 하는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제3조제1항에 의하면 이 규칙은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 「주택법」 제15조제1항에 따른 호수(단독주택 30호, 공동주택 30세대)이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주가 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대해서 적용한다고 되어 있습니다.
「주택법 시행령」 제27조제4항에 의하면 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것
나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것
2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우 따라서 주택 및 복리시설이 「주택법 시행령」 제27조제4항의 요건에 해당하여 건축법에 따른 건축허가를 받아 건설하더라도, 이를 공급하는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여 공급하여야 할 것입니다.
Q347
도시형 생활주택과 그 외의 공동주택 20세대를 하나의 건축물로 함께 건축하여 공급하는 경우 공급방법은?
「주택공급에 관한 규칙」 제3조(적용대상) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택(제4호, 제6호 및 제6호의2는 제외한다)이 법 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다.
9. 법 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택으로 건설하는 주택[「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제10조제2항 단서에 따라 도시형 생활주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 하나의 건축물로 함께 건축하는 경우로서 도시형 생활주택 외의 주택이 법 제15조제1항에 따른 호수(공동주택 30세대) 미만에 해당하는 경우에는 도시형 생활주택 외의 주택을 포함한다]: 제15조, 제16조, 제18조, 제19조제1항, 제20조부터 제22조까지, 제32조제1항 및 제59조
따라서 도시형생활주택과 동일한 건축물에 도시형생활주택 외의 공동주택 20세대를 함께 공급하는 경우 그 공동주택 또한 도시형생활주택과 동일한 규정을 적용하여 공급하여야 합니다.
따라서 도시형 생활주택을 공급하기 위해서는 입주자 모집 요건을 갖추어(제15조, 제16조), 시장, 군수, 구청장으로부터 입주자모집승인을 받은 후(제20조) 공개의 방법으로 입주자를 모집(제19조제1항)해야 합니다. 다만, 공급방법에 대해서는 공급규칙이 적용되지 않으므로, 사업주체가 입주자모집승인권자와 협의하여 공급방법을 따로 정할 수 있습니다.
2 입주자 모집
가. 입주자모집 시기 (제15조)
Q348
30세대 이상의 주택을 사용승인 이후 분양하려는 경우에도 반드시 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하는지?
공급규칙 제15조제1항에 의하면 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하며, 동조 제2항에 의하면 분양보증을 요건을 충족하지 못하는 경우에도 등록사업자 2 이상의 연대보증을 받은 경우에는 일정 건축공정에 달한 이후 입주자를 모집 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 사용승인 이후 주택을 분양하려는 경우에는 공급규칙 제15조제1항의 요건(대지의 소유권 확보, 분양보증)은 적용되지 않으나, 이 경우에도 입주자를 모집하기 위해서는 공급규칙 제16조의 요건을 충족하여야 하므로, 주택이 건설되는 대지의 소유권을 반드시 확보하고 있어야 할 것입니다.
Q349
입주자모집공고 시 분할모집공고 가능 여부?
국토교통부에서는 사업주체가 분양시기를 시장상황에 따라 탄력적으로 조절할 수 있도록 분할 입주자모집 운영대상(200세대 이상 주택단지) 및 기준을 정하고 있으며, 이에 해당하는 경우 분하하여 입주자를 모집하는 것도 가능합니다.
분할 입주자모집 운영기준
가. 분할하여 입주자를 모집하더라도 사용검사 및 착공․입주는 동일하게 적용
나. 입주자 모집단위는 최소 50호 이상, 모집횟수는 5회까지만 허용(200세대 미만의 주택단지는 종전과 같이 1회만 인정)
다. 분양가격은 각 회차별로 산정하지 않고, 현행과 같이 시장․군수․구청장이 승인한 분양총액 범위에서 각 세대별 분양가를 결정하여 최초 입주자모집공고문에 전 세대별 분양가를 게시
나. 입주자모집 조건 (제16조)
Q350
사용검사 후 우리은행으로부터 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해줄 목적으로 대출을 받아 각 세대별로 담보설정이 되는 경우, 이 융자금을 주택법시행령 제71조 제1,2항에 적합한 융자금으로 보아 입주자 모집승인을 득할 수 있는지 여부?
「주택공급에 관한 규칙」 제16조제1항에 따라 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나, 그 대지에 저당권등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소하여야 입주자를 모집할 수 있도록 하고 있으며, 상기 저당권 등이 주택법 시행령 제71조제1호 또는 제2호에 따른 융자를 받기 위하여 해당 금융기관에 대하여 저당권 등을 설정한 경우에 해당하는 경우에는 예외를 인정하고 있으며, 저당권이 상기 예외에 해당되는지 여부에 대하여는 해당 입주자모집승인권자인 해당 지자체장에게 문의하여 안내를 받으셔야 할 것으로 판단됩니다.
※ 사업주체는 총 분양가 범위에서 층(층), 동(동), 향(향), 회차(회차) 등을 고려 세대별 분양가를 결정할 수 있음
라. 사업주체가 분할 분양을 하고자 할 경우, 입주자모집 승인권자(시장․군수․구청장)에게 회차별로 입주자모집 승인을 받아야 함
※ 입주자모집 공고문에는 해당 회차에 분양하는 분양정보 뿐만 아니라 전체 주택단지의 유형별 공급량, 해당 회차의 분양대상 주택 공급량, 다음 회차의 분양주택 수량과 분양시기에 대한 정보를 포함
※ 해당 회차에서 미분양 주택이 발생할 경우에는 다음 회차에 포함하여 분양할 수 없고 현행과 같이 선착순으로 공급
마. 그 밖에 정하지 않은 사항은 「주택공급에 관한 규칙」을 적용함
Q351
사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하기 위해 매도청구소송을 제기하여 승소하였으나, 해당 대지에 저당권이 설정되어 있는 경우 입주자모집이 가능한지?
「주택공급에 관한 규칙」 제16조제1항에 따르면 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ가처분ㆍ전세권ㆍ지상권 및 등기되는 부동산임차권 등(이하 “저당권등”이라 한다)이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 제15조제1항제1호가목에 따라 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받았더라도 해당 대지에 저당권이 설정되어 있다면 추가로 저당권등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받아야 입주자모집이 가능합니다.
Q352
정비사업 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상으로 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자 모집신청 시 조합, 또는 조합원이 소유한 물건에 권리제한이 있는 경우 입주자를 모집할 수 있는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제16조에 따르면 사업주체는 소유하고 있는 주택건설대지에 저당권등이 설정되어 있는 경우 그 저당권등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있도록 하고 있으며, 이는 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한할 수 있는 여지를 해소하기 위함입니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제87조에 따르면 조합원의 종전 대지 또는 건축물에 설정된 저당권 등은 이전 받은 대지 또는 건축물에 존속된 것으로 보고 있는바, 이 경우 조합원의 종전 부동산에 저당권 등이 설정되어 있어도 일반분양자의 재산권 행사에는 영향이 없을 것이며,따라서, 조합의 소유물건에 대하여 설정된 저당권 등은 말소하여야 일반분양이 가능할 것이나, 재개발 조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우에는 새로 건설되는 주택이나 대지에 그대로 존속하므로 해당 저당권 등의 해지 없이 분양이 가능할 것으로 판단됩니다.
다만, 구체적인 승인 여부는 「도시 및 주거환경정비법」 및 관련법령의 적법 여부, 세부 사실관계 등을 종합적으로 확인하여 승인권자가 판단하여야 할 것입니다.
다. 입주자모집 공고 (제21조)
제21조(입주자모집 공고)
① 사업주체는 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자모집공고를 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 시ㆍ군ㆍ자치구의 인터넷 홈페이지 또는 해당 주택건설지역 거주자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하여 공고하여야 한다. 다만, 수도권 및 광역시에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 투기 및 과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 인터넷에도 게시하게 할 수 있다.
② 입주자모집공고는 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 해야 한다. 다만, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제35조 및 제36조에 따른 특별공급의 경우로서 공급물량이 적거나 청약 관심도가 낮다고 판단되는 등의 경우에는 5일 전으로 단축할 수 있다.
③ 입주자모집공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 일간신문에 공고하는 경우에는 제1호부터 제9호까지, 제11호, 제23호, 제25호 및 제26호에 해당하는 사항 중 중요 사항만 포함할 수 있되, 글자 크기는 9호 이상으로 해야 한다.
1. 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 또는 지정번호
2. 감리회사명 및 감리금액
3. 주택의 건설위치 및 공급세대수(특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분하여야 한다)
4. 입주자를 분할하여 모집하는 경우에는 분할 모집시기 및 분양시기 별 주택공급에 관한 정보
5. 제32조제1항에 따라 주택을 우선 공급하는 경우에는 그 대상 주택에 관한 정보
6. 「도시 및 주거환경정비법」 제79조제2항, 제3항, 제5항 및 제6항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제34조제2항, 제3항, 제5항 및 제6항의 공급대상자에 대한 주택의 공급이 있는 경우 해당 세대수 및 공급면적
7. 법 제15조제3항에 따라 공구별로 입주자를 모집하는 경우에는 다른 공구의 주택건설 세대수, 세대당 주택공급면적, 입주자 모집시기, 공사 착공 예정일, 입주예정일 등에 관한 정보
8. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
9. 주택의 공급신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소
10. 주택의 공급신청 방법
11. 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금ㆍ계약금ㆍ중도금ㆍ잔금(법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받는 경우의 잔금을 포함한다) 등의 납부시기 및 납부방법
12. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제3항제1호에 따른 기본선택품목의 종류
13. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제3항제1호에 따른 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격
14. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항 각 호의 추가선택품목 비용
15. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제11조제5항에 따른 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관
16. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호에 따라 건축비 가산비용을 인정받은 공동주택성능에 대한 등급
17. 분양보증기관의 분양보증 또는 임대보증금에 대한 보증을 받은 경우에는 그 내용
18. 입주자에 대한 융자지원내용
19. 분양전환공공임대주택인 경우에는 그 분양전환시기와 분양예정가격의 산출기준 등 분양전환조건에 관한 사항
20. 부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
21. 「주택건설 기준 등에 관한 규정」 제64조에 따른 친환경주택의 성능 수준
22. 입주자 또는 예비입주자 선정 일시 및 방법
23. 당첨자 발표의 일시ㆍ장소 및 방법
24. 이중당첨자 및 부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
25. 입주자의 계약일ㆍ계약장소 등의 계약사항
26. 입주예정일
27. 도장공사, 도배공사, 가구공사, 타일공사, 주방용구공사 및 위생기구공사의 상태를 확인하기 위한 입주자의 사전방문에 관한 사항
28. 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 진행상황
28의2. 제16조제1항제3호에 따른 구분지상권에 관한 사항
29. 법 제39조에 따라 발급받은 공동주택성능에 대한 등급
29의2. 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제6조의2에 따른 주차장 차로 및 출입구의 높이
30. 그밖에 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 필요하다고 인정하는 사항
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 제3항 각 호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청자에게 교부하게 할 수 있으며, 제3항제10호에 따라 인터넷을 활용하여 공급신청을 받는 경우에는 공급신청을 받는 인터넷 홈페이지에도 게시하게 할 수 있다.
⑤ 제3항제8호에 따라 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)으로 표시하여야 한다. 다만, 주거전용면적 외에 다음 각 호의 공용면적을 별도로 표시할 수 있다.
1. 주거공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
2. 그 밖의 공용면적: 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적
⑥ 사업주체는 국민주택 중 주택도시기금의 지원을 받는 주택을 공급하는 경우에는 입주자모집공고에 해당 주택이 정부가 무주택국민을 위하여 저금리의 자금을 지원한 주택임을 분명하게 밝혀야 한다.
⑦ 사업주체는 토지임대주택을 공급하는 경우에는 입주자 모집공고에 토지임대주택임을 명시하여야 한다.
Q353
당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결일정이 변경된 경우 반드시 입주자모집변경승인을 받아야 하는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제20조제7항(’21.2.2. 시행)에 의하면 사업주체는 입주자모집공고안의 내용 중 제21조제3항 단서에 따른 중요 사항이 변경되는 경우에는 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 다시 받아야 한다고 규정하고 있으며, 중요사항에 25호(입주자의 계약일ㆍ계약장소 등의 계약사항)가 포함되어 있습니다.
다만, 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결을 위한 일정 등이 중요사항인지 여부는 입주자모집승인권자가 개별적으로 판단하여야 할 것으로 판단되며, 중요사항에 포함되지 않는 사항인 경우에도 사업주체는 입주대상자들이 혼동하지 않도록 명확하게 그 정정사항을 알려야 할 것입니다.
Q354
청약접수가 완료되었으나, 모집공고문의 내용이 일부 변경되는 경우 청약업무수행기관에 등록된 공고문의 정정요청을 해야 하는지?
청약접수가 완료된 이후 모집공고문 상 내용이 일부 변경된 경우 사업주체가 당첨자(예비입주자를 포함)에게 관련 사실을 충분히 인지할 수 있는 방법으로 안내하여야 할 것으로 판단되며, 그럼에도 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제7항에 따른 주요사항이 변경되어 재승인이 필요한 경우에는 입주자모집승인권자 및 주택청약업무수행기관과 협의하여 주시기 바랍니다.
Q355
추가선택품목을 제시하는 경우 발코니 확장, 에어컨 설치, 가전제품을 한꺼번에 묶어 선택하도록 할 수 있는지?
’21.5.28 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 사업주체가 입주자모집공고 시 추가선택품목을 제시하는 경우 품목별로 비용을 구분하여 표시하여야 하며, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 제시할 수 없습니다.
* 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항 14. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항 각 호의 추가선택품목 비용. 이 경우 추가선택품목별로 구분해 비용을 표시해야 하며, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 선택하도록 해서는 안 된다.
Q356
공고는 반드시 청약 10일 전에 해야 하는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제35조 및 제36조에 따른 기관추천 특별공급 물량이 적거나 청약 관심도가 낮다고 판단되는 경우에는 그 기간을 5일로 단축할 수 있으므로, 공급단지별 여건을 고려하여 입주자모집승인권자와 협의하여 정하여 주시기 바랍니다.
Q357
분양가격에 포함되지 않은 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목이란?
「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항에서는 추가선택품목을 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이 가전제품, 붙박이 가구로 정하고 있으며(세부 항목 아래 참조), 이에 해당되지 않는 품목은 추가선택품목으로 제시할 수 없습니다.
제4조(입주자모집공고에 제시되는 선택품목)
①제7조제1항에 따른 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목(이하 “추가선택품목”이라 한다)은 다음 각 호로 한다.
1. 발코니 확장
2. 시스템 에어컨(천장에 매립하는 형태를 말한다) 설치
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가전제품의 설치
가. 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고를 포함한다), 김치냉장고, 세탁기 및 주방 텔레비전
나. 홈오토메이션, 홈시어터 시스템
다. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가구의 설치
가. 옷장, 수납장, 신발장
나. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목
5. 기술의 진보나 주거생활의 변화에 따라 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목*의 설치
* 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제8조에 따라 최소로 설치해야 하는 냉방설비 배기장치 연결배관 이외에 추가로 설치하는 연결배관
다만, 붙박이 가전제품, 붙박이 가구의 경우 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정할 수 있는바, 세부적인 사항은 입주자모집승인권자와 협의하여 주시기 바랍니다.
3 입주자 선정
가. 입주대상자 자격 확인 (제52조, 제58조)
제52조(입주대상자 자격 확인 등)
① 사업주체(사업주체가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 시ㆍ도지사를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 주택의 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주자를 확정하려는 경우에는 입주대상자(예비입주대상자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 선정된 자 또는 사업계획상의 입주대상자로 확정된 자에 대하여 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하여야 한다. 다만, 입주자저축취급기관이 제50조제1항에 따라 청약접수를 대행하는 경우에는 입주자저축취급기관이 전산관리지정기관으로 하여금 국토교통부장관에게 전산검색을 의뢰하도록 요청하여야 한다.
② 제23조제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 주택의 공급신청시에 구비서류의 제출을 생략한 경우 사업주체는 주택의 공급계약을 체결하기 전에 당첨예정자로부터 같은 항 제2호부터 제4호까지, 제8호 및 제9호에 따른 서류를 제출받아 세대주, 세대원 및 해당 거주지 등을 확인하여야 한다.
③ 사업주체는 제1항 및 제2항에 따른 전산검색 및 제출서류의 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대해서는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 제23조제4항 각 호에 따른 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류, 세대주, 세대원 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 한다.
④ 사업주체는 제3항에 따른 서류를 접수일부터 5년(제54조에 따른 재당첨제한기간이 10년에 해당하는 경우에는 10년) 동안 보관하여야 하며, 관계기관의 요청이 있는 경우에는 해당 서류를 제출하여야 한다.
⑤ 법 제5조제3항에 따라 근로자를 고용한 자가 그 근로자를 위하여 건설하는 주택의 경우 해당 사업계획 승인 당시 입주대상자의 일부를 확정할 수 없는 때에는 입주대상자의 명단을 해당 주택의 사용검사일 이전까지 확정하여 시ㆍ도지사에게 통보한 후 입주대상자로 확정된 자의 무주택기간 및 주택소유 여부 등을 전산검색하여야 한다. 이 경우 전산검색의 방법 및 절차에 관하여는 제1항을 준용한다.
⑥ 제1항 또는 제5항에 따른 의뢰를 받은 국토교통부장관은 14일 이내에 전산검색 결과를 사업주체 또는 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.
Q358
당첨자 및 예비입주자의 자격 확인은 어떻게 진행되는지?
사업주체는 입주대상자로 선정된 자에 대한 주택소유여부 등의 전산검색을 국토부장관에게 의뢰하여야 하며, 주택청약업무수행기관(한국부동산원)을 통해 전달받은 주택소유 검색결과, 세대원 및 청약 제한사항 관련 정보와 당첨자 및 예비입주자로부터 제출받은 관련 서류를 통해 자격을 확인하여야 합니다.
전산검색 및 제출서류 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대해서는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 소명자료를 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 확정하여야 합니다.
Q359
기타지역 거주자가 해당지역으로 청약을 신청하였으나, 기타지역에서 당첨된 경우 당첨을 유효한 것으로 인정할 수 있는지?
해당지역 신청 자격이 없음에도 해당지역으로 청약을 신청하여 해당지역에서 낙첨되고 기타지역에서 당첨되었거나 예비입주자로 선정된 경우, 비록 해당지역에서 당첨되지 않았다 하더라도 청약자격 상향 지원으로 인해 자격이 없는 해당지역 거주자의 입주자 선정과정에 참여한 경우 부적격으로 보아야 하며, 다만, 해당 주택형의 1순위(해당지역, 기타지역 포함)에서 경쟁이 발생하지 않아 1순위 신청자 모두가 주택을 공급받고, 2순위 신청자까지 주택을 공급받았다면 「주택공급에 관한 규칙」 제58조제4항제1호에 따라 그 당첨을 유효한 것으로 볼 수 있을 것입니다.
제58조(부적격 당첨자의 명단관리 등)
④ 사업주체는 부적격 당첨자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 당첨자로 본다. 다만, 제57조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 같은 순위(제27조 및 제28조에 따른 순위를 말한다. 이하 이 항에서 같다)에서 경쟁이 없는 경우에는 해당 순위의 자격을 갖춘 자
2. 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우에는 사업주체가 제52조제3항에 따른 소명기간에 재산정한 가점제 점수(가점제를 적용하여 공급하는 경우로 한정한다) 또는 공급 순차별 자격(순차별로 공급하는 경우로 한정한다)이 해당 순위의 당첨자로 선정되기 위한 가점제 점수 또는 자격 이상에 해당하는 자
Q360
경기도 대규모 택지개발지구에서 공급하는 주택(해당지역 30%, 경기도 20%, 기타지역 50%)에서 가점제 점수에 오류가 있는 경우(해당지역 최저가점 34점, 경기도 최저가점 44점, 기타지역 최저가점 40점)
경기도 거주자가 경기도 커트라인 점수인 44점으로 당첨되었으나 가점에 오류가 있어 재산정한 점수가 42점으로 경기도 최저가점보다는 낮으나 기타지역 최저가점보다 높은 경우에는 정당당첨자로 인정이 가능합니다.
다만, 재산정한 점수가 40점으로 기타지역 최저가점과 동일한 경우에는 기타지역 최저가점과 동일한 점수를 가진 신청자 모두가 당첨된 경우에만 정당당첨자로 인정이 가능하며, 동일점수 신청자 중 일부는 당첨되고 일부는 낙첨되었다면 정당당첨자로 인정할 수 없습니다.
Q361
가점제 당첨자 또는 예비입주자의 가점 재산정 결과 점수가 낮아진 경우 부적격 판단 기준은?
주택공급에 관한 규칙 제58조제4항제2호에 의하면 부적격 당첨자가 제52조제3항에 따른 소명기간에 재산정한 가점제 점수(가점제를 적용하여 공급하는 경우로 한정한다) 또는 공급 순차별 자격(순차별로 공급하는 경우로 한정한다)이 해당 순위의 당첨자로 선정되기 위한 가점제 점수 또는 자격 이상에 해당하는 자는 당첨자로 보아야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 가점제 당첨자의 가점 점수에 오류가 있어 점수가 낮아진 경우, 재산정한 점수가 최저가점보다 높다면 당첨자격은 유효하나, 최저가점과 동일한 경우에는 최저가점과 동일한 점수를 가진 신청자 모두가 당첨된 경우에만 정당당첨자로 인정이 가능하며, 동일점수 신청자 중 일부는 당첨되고 일부는 낙첨(예비입주자로 선정)된 경우에는 정당당첨자로 인정할 수 없습니다.
가점제 예비입주자의 경우 재산정 점수가 다음 순번의 예비입주자의 점수를 초과한 경우에만 예비입주자 자격이 유지될 수 있으며, 다음 순번 예비입주자 점수보다 같거나 낮은 경우에는 예비입주자에서 제외하여야 할 것입니다.
Q362
해당지역 거주자가 기타지역으로 청약을 신청하여 당첨된 경우 그 당첨은 유효한지?
해당지역 우선공급 신청자격을 갖추고 있음에도 불구하고 해당지역이 아닌 기타지역으로 청약을 신청하여 당첨되거나 예비입주자로 선정된 경우, 당첨자로 선정되기 위한 자격 이상에 해당하는 것으로 볼 수 있는 바 청약신청일 분리여부와 무관하게 그 당첨은 유효한 것으로 보아야 할 것입니다.
Q363
민영주택 입주자 선정 시 해당 주택형 배정물량이 1세대이며 당첨자가 1명, 예비입주자가 1명 선정되었고 당첨자의 신청가점은 40점이나 재산정결과 35점이며, 예비입주자의 점수가 28점인 경우 당첨자는 부적격자 인지?
배정물량 1세대, 당첨자 1명인 경우에는 재산정 점수와 최저가점 비교가 제한되므로 차순위자(예비 1번)의 점수와 비교하여 당첨자의 재산정 점수가 차순위자의 점수를 초과하였다면 유효한 당첨으로 볼 수 있을 것입니다.
나. 부적격 당첨자 명단관리 (제58조)
제58조(부적격 당첨자의 명단관리 등)
① 사업주체는 제52조제3항 및 제57조제8항에 따른 부적격 당첨자가 소명기간에 해당 공급자격 또는 선정순위가 정당함을 소명하지 못하고 제4항에도 해당하지 못하여 당첨이 취소되는 경우에는 7일 이내에 그 명단을 주택청약업무수행기관에 통보해야 한다.
② 주택청약업무수행기관은 제1항에 따라 통보받은 자의 명단을 당첨자 명단에서 삭제하는 등 전산관리하고, 제57조제7항에 따라 사업주체에게 전산검색 결과를 통보할 때 제3항에 해당하는지를 표시하여 통보해야 한다.
③ 제1항에 따라 당첨이 취소된 자는 공급을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 당첨일부터 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 해당 호에서 정한 기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함한다)의 입주자로 선정될 수 없다.
1. 수도권: 1년
2. 수도권 외의 지역: 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역은 1년으로 한다)
3. 제1호 및 제2호의 지역 중 위축지역: 3개월
Q364
부적격으로 당첨이 취소된 경우 적용되는 입주자 선정 제한도 세대원 모두에게 적용되는지?
부적격자 당첨자의 입주자 선정 제한은 부적격 당첨자 본인에 대해서만 적용되며, 동일 세대원에게는 적용되지 않습니다.
(예) 청약신청자가 부적격으로 당첨이 취소되고 청약제한을 받고 있는 경우라 하더라도, 배우자가 청약자격을 갖추고 있다면 청약신청 및 당첨 가능
Q365
비 청약과열지역에서 부적격으로 인하여 당첨이 취소된 이후 해당 지역이 청약과열지역으로 지정된 경우 부적격으로 인한 당첨 제한 기간은?
부적격 당첨자는 취소된 주택의 당첨일부터 청약신청하려는 주택의 공급지역에 따라 일정기간* 동안 입주자로 선정될 수 없습니다.
* 수도권에서 공급되는 주택에 청약을 신청하려는 경우 1년, 수도권 외의 지역에서 공급되는 주택의 경우 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역 1년), 위축지역에서 공급되는 주택은 3개월부적격으로 인한 입주자 선정 제한은 과거 당첨된 주택의 지역에 따라 결정되는 것이 아니며, 청약신청하려는 주택의 지역에 따라 결정됩니다. 따라서 부적격으로 당첨이 취소된 주택의 공급지역이 청약과열지역이 아니었다 하더라도 이후 규제지역 신규 지정으로 청약과열지역에서 공급되는 주택에 청약을 신청하고자 하는 경우에는 최초 당첨일부터 1년이 지나야 입주자로 선정될 수 있습니다.
다. 예비입주자 선정(제26조, 제26조의2)
제26조(일반공급 예비입주자의 선정)
① 사업주체는 제27조 및 제28조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 순위에 따라 일반공급 대상 주택수의 40퍼센트 이상(소수점 이하는 절상한다)의 예비입주자를 선정하여야 한다. 다만, 제2순위까지 입주자를 모집한 결과 공급 신청자수가 일반공급 대상 주택수의 140퍼센트 미만인 경우에는 입주자로 선정되지 아니한 공급신청자 모두를 예비입주자로 한다.
② 사업주체는 제28조제2항 및 같은 조 제4항 단서에 따라 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정한다.
③ 사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정해야 한다.
④ 사업주체는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 순번이 포함된 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일부터 60일까지(예비입주자가 소진될 경우에는 그 때까지로 한다) 인터넷 홈페이지(제18조제2호에 따른 사업주체의 경우에는 「부동산투자회사법」 제2조제5호에 따른 자산관리회사의 인터넷 홈페이지를 말한다)에 공개하여야 한다.
⑤ 사업주체는 입주자로 선정된 자 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있거나 제26조의2제5항에 따라 공급되는 주택이 있는 경우 제52조제3항 및 제57조제8항에 따른 소명기간이 지난 후 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 선정된 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 당첨 취소 또는 미계약 물량과 해당 주택의 동ㆍ호수를 공개한 후 동ㆍ호수를 배정하는 추첨에의 참가의사를 표시한 예비입주자에 대하여 추첨의 방법으로 동ㆍ호수를 배정하여 공급하여야 한다. 다만, 예비입주자가 없는 경우에는 성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있다.
⑥ 예비입주자로 선정된 자가 다른 주택의 공급을 신청하여 입주자로 선정된 경우에는 제5항 본문에 따라 예비입주자로서 주택을 공급받을 수 없으며, 동ㆍ호수를 배정하는 추첨에도 참가할 수 없다.
⑦ 사업주체는 제5항에 따라 예비입주자를 입주자로 선정한 경우에는 30일 이내에 별지 제7호서식에 따라 예비입주자의 순번과 순번에 따른 공급명세 등을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고하여야 한다. 다만, 제18조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체는 예외로 한다.
⑧ 제7항에 따른 보고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 예비입주자 선정의 적정성 여부를 확인하여야 한다.
⑨ 예비입주자의 지위는 제4항에 따른 공개기간이 경과한 다음 날에 소멸되며,
Q366
주택건설지역에 따른 예비입주자 선정 비율은?
우리부는 예비입주자 소진으로 무주택 실수요자에게 주택이 공급되지 않는 상황을 최소화하기 위하여 예비입주자 선정 비율을 투기과열지구의 경우 500%, 청약과열지역 및 수도권·지방광역시의 경우 300% 이상으로 확대하여 운영 중입니다.
* 이에 해당하지 않는 지역의 경우 지자체장과 협의하여 40%이상으로 정할 수 있음
비입주자의 지위가 소멸된 때 예비입주자와 관련한 개인정보를 파기하여야 한다.
제26조의2(특별공급 예비입주자의 선정)
① 사업주체는 제35조부터 제46조까지의 규정(제31조부터 제33조까지의 규정 또는 제35조부터 제46조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제25조제7항을 말한다)에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 특별공급 대상 주택수(제35조부터 제46조까지의 규정에 따른 특별공급 대상 주택수의 합계를 말한다. 이하 이 항에서 같다)의 40퍼센트 이상의 예비입주자를 선정하여야 한다. 다만, 입주자를 모집한 결과 특별공급 신청자수(제35조부터 제46조까지의 규정에 따른 특별공급 신청자수의 합계를 말한다)가 특별공급 대상 주택수의 140퍼센트 미만인 경우에는 입주자로 선정되지 아니한 특별공급 신청자 모두를 예비입주자로 한다.
② 사업주체는 제47조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 제47조에 따른 특별공급 대상 주택수의 40퍼센트 이상의 예비입주자를 선정하여야 한다. 다만, 입주자를 모집한 결과 제47조에 따른 특별공급 신청자수가 제47조에 따른 특별공급 대상 주택수의 140퍼센트 미만인 경우에는 입주자로 선정되지 아니한 특별공급 신청자 모두를 예비입주자로 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 예비입주자의 선정 및 순번의 부여는 추첨의 방법으로 한다.
④ 사업주체는 특별공급 입주자로 선정된 자 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있으면 제52조제3항 및 제57조제8항에 따른 소명기간이 지난 후 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 선정된 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 당첨 취소 또는 미계약 물량과 해당 주택의 동ㆍ호수를 공개한 후 동ㆍ호수를 배정하는 추첨에의 참가의사를 표시한 예비입주자에 대하여 추첨의 방법으로 동ㆍ호수를 배정하여 공급하여야 한다.
⑤ 제4항에 따라 예비입주자에게 공급하고 남은 주택은 제26조에 따라 일반공급 예비입주자에게 공급한다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정 외에 예비입주자의 공개ㆍ선정 및 보고 등에 관하여는 제26조제4항 및 제6항부터 제9항까지의 규정을 준용한다.
Q367
민영주택 일반공급 및 특별공급 예비입주자 선정 방법은?
(일반공급) 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하여야 합니다.
(특별공급) 전체 특별공급 낙첨자를 대상(이전기관 특별공급 별도)으로 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정, 전체 특별공급의 잔여세대(부적격·계약포기 등) 물량을 통합하여 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 합니다.
Q368
최초로 예비입주자를 입주자로 선정하기 위한 절차는?
「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 의하면 사업주체는 입주자로 선정된 자 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 등이 있는 경우 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 당첨 취소 또는 미계약 물량과 해당 주택의 동ㆍ호수를 공개한 후 동ㆍ호수를 배정하는 추첨에의 참가의사를 표시한 예비입주자에 대하여 추첨의 방법으로 동ㆍ호수를 배정하여 공급하여야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우 예비순번에 따라 순차적으로 참가의사를 확인하여 참가의사를 표시한 사람의 숫자가 잔여물량과 일치한 이후에는 더 이상 차순위 예비입주자에게 최초 동호수 배정 추첨에 참가의사를 확인할 필요는 없으며,참가의사를 표시한 사람들만을 대상으로 동호수 배정 추첨을 실시하고(이 경우 계약체결 여부와 무관하게 당첨자로 관리해야 하므로 청약업무수행기관에 해당 명단을 통지), 이후 동호수 배정 추첨 이후 예비입주자가 계약을 포기하는 경우 순번에 따라 차순위 예비입주자에게 해당 주택을 공급받을 기회를 제공하여야 할 것입니다.
Q369
최초 공급계약 체결일 이후 60일이 경과하여 예비입주자 명단을 파기한 이후 계약해지 등으로 잔여물량이 발생한 경우 공급방법은?
사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 따라 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우에는 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 하며, 동 규칙 제26조제4항에 의하면 사업주체는 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일부터 60일까지 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있어서 동 기간이 지난 후에는 사업주체는 예비입주자에 대한 개인정보를 보유할 근거가 없어 파기해야 하므로, 이 경우에는 제26조제5항 단서에 따라 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있습니다.
다만, 투기과열지구 및 청약과열지역의 경우 주택청약업무수행기관에 의뢰하여 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자를 대상으로 인터넷 접수의 방법으로 입주자를 모집해야 하여야 하며, 이 경우 추첨의 방법으로 입주자를 선정하고, 당첨자는 재당첨 제한, 투기과열지구 및 청약과열지역 1순위 제한을 적용받게 됩니다.
(「주택공급에 관한 규칙」 제19조제5항제2호)
Q370
예비입주자가 없어 사업주체가 공급방법을 따로 정하여 공급하는 경우 특정인에게 임의공급이 가능한지?
「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 의하면 사업주체는 입주자로 선정된 자 중 자격요건 미비로 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우에는 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 하며, 예비입주자 순번 소진, 명단 파기 등으로 예비입주자가 없는 경우에는 제26조제5항 단서에 따라 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있습니다.
* 공급지역이 투기과열지구 및 청약과열지역인 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제19조제5항제2호에 따라 의무적으로 주택청약업무수행기관에 의뢰하여 입주자를 모집하여야 하며, 추첨의 방법으로 입주자 선정
따라서 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 공급방법을 따로 정할 수 있으나, 이 경우에도 반드시 홈페이지 등을 통한 공개모집의 방법으로 공급해야 하며, 비공개 및 수의계약은 불가합니다.
Q371
A, B 주택에 각각 청약을 신청하여 A단지에서는 예비입주자로 선정되고, B단지에서는 당첨이 되었는데, A단지의 예비입주자 동호수 추첨일과 B단지의 당첨일이 같은 날인 경우에는 어떻게 처리되는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제26조제6항에 따르면 예비입주자로 선정된 자가 다른 주택에 공급을 신청하여 입주자로 선정된 경우에는 제5항 본문에 따라 예비입주자로서 주택을 공급받을 수 없으며, 동·호수를 배정하는 추첨에도 참가할 수 없습니다.
따라서 A주택의 예비입주자 동·호수 추첨일과 B주택의 당첨일이 이 동일한 날이라면 당첨된 B주택을 공급받을 수만 있을 뿐, A주택의 예비입주자 동·호수 추첨에는 참여할 수 없습니다.
만약 A주택의 동·호수 추첨에도 참여하여 추가입주자로 통지되는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제7조를 위반으로 모든 당첨이 무효로 처리되는 점 유의하여 주시기 바랍니다.
Q372
기관추천 특별공급에서 미달이 발생 되는 경우 기관추천 특별공급 예비입주자에게 잔여물량이 공급되는지?
기관추천 특별공급에서 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우 동일 주택형 내에서 다른 유형의 특별공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 공급하고 이후 입주자로 선정되지 아니한 신청자 모두를 무작위 추첨 방법으로 예비입주자를 선정합니다.
라. 무순위 청약 (제19조제5항, 제26조제5항)
Q373
2021년 5월 28일 무순위 청약 개정으로 변경된 사항은?
![[2022 주택청약 FAQ 6탄] 5 주택공급절차](https://blog.kakaocdn.net/dn/XzYjz/btrXibrAG5R/0bKvw6AVWjiAOeJykUktIK/img.png)
Q374
무순위 청약으로 주택을 공급하는 경우란?
최초 입주자 모집 시 경쟁이 발생(경쟁발생 여부는 주택형별로 판단)하여 당첨자 및 예비입주자를 선정하였으나, 부적격, 계약해지 등으로 잔여물량이 발생한 경우 예비입주자에게 공급하여야 하며, 예비입주자가 소진되었거나 지위기간(60일) 경과로 예비입주자가 없는 경우에는 공급규칙 제26조제5항단서, 또는 제19조제5항제2호에 따라 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원을 대상으로 무순위 청약의 방법으로 공급하여야 합니다.
Q375
최초 무순위 공급 이후 계약해지 등으로 무순위 물량이 추가로 발생한 경우 임의공급이 가능한지?
과거 무순위 청약 실시 여부와 무관하게 무순위 물량이 추가로 발생하였다면 아래 무순위 절차를 준수하여 공급하여야 합니다.
Q376
무순위 청약으로 입주자 및 예비입주자를 선정하였으나(경쟁 발생, 공급물량≤신청자 수), 부적격 및 계약포기로 추가 잔여물량이 발생한 경우 공급방법은?
동일한 무순위 청약 절차를 반복하여 공급하여야 하며, 이러한 상황을 방지하기 위해 공급물량에 따라 탄력적인 예비입주자 비율 운용이 필요할 것입니다.
Q377
무순위 청약을 실시하였으나 공급 주택 수보다 신청자 수가 적은 경우(경쟁 미발생, 공급물량 > 신청자 수) 잔여물량 공급방법은?
선착순 공급 가능(미분양 여부는 주택형별로 판단)
Q378
비규제지역에서 무순위 공급을 하는 경우에도 청약업무수행기관(한국부동산원, 청약홈)에 대행 의뢰가 가능한지?
비규제지역에서 무순위 공급 시 청약홈 이용이 의무는 아니지만, 청약접수 및 입주자선정 업무를 청약홈에 의뢰할 경우, 모집공고·접수·입주자선정·주택소유확인 등의 업무를 편리하게 이용할 수 있습니다.
Q379
비규제지역에서 무순위 물량 공급 시 임의공급이 가능한지?
비규제지역의 경우 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있으나, 이 경우에도 반드시 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자를 대상으로 공개모집의 방법으로 공급하여야 합니다.
Q380
규제지역에서 무순위 청약 시 비규제지역과 다르게 자격 제한을 강화하는 이유는?
규제지역에서 무순위 물량 공급 시 청약홈 이용이 의무화되어 일률적인 자격확인이 가능하게 됨에 따라, 그간 적용에서 제외했던 재당첨 제한, 부적격자 제한 등의 제한규정을 적용하게 되었습니다.
Q381
순위 청약으로 주택을 공급하는 경우 입주자모집승인권자의 승인을 받아야 하는지?
무순위 청약으로 주택을 공급하려는 경우에는 입주자모집승인이 필요하지 않으며, 다만 불법전매 및 공급질서 교란행위로 취소된 주택을 재공급하려는 경우에는 반드시 입주자모집승인을 받아야 합니다.
Q382
순위 청약 신청 시 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제9호(소형저가주택 무주택 인정) 적용이 가능한지?
소형저가주택의 무주택 인정규정은 무순위 청약 시에도 적용이 가능합니다.
Q383
동 주택의 최초 입주자모집 시 당첨자가 무순위 청약에 다시 신청하여 당첨될 수 있는지?
최초 입주자모집 시 ① 당첨자, ② 추가입주자로 선정된 자, ③ 부적격당첨자로 그 기간에 있는 자는 청약신청이 제한됩니다.
4 기타
Q384
사업주체는 반드시 분양대행자에게 분양업무를 대행하게 하여야 하는지?
주택의 공급은 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 절차와 방법에 맞게 공급하는 것이 원칙이며, 다만 주택을 효율적으로 공급하기 위하여 필요한 경우 동법 제54조의2에 따라 분양 업무를 대행할 수 있습니다.
따라서 사업주체가 인력을 고용하여 직접 분양업무를 수행할 수 있으며, 필요 시 자격을 갖춘 업체(이하 “분양대행자”라 함)에게 분양업무를 대행하게 하는 것도 가능합니다.
Q385
분양대행자의 자격은?
「주택법」 제54조의2제2항에서 정하고 있는 분양대행자의 자격은 다음과 같습니다.
1. 등록사업자
2. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자로서 대통령령으로 정하는 자
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제102조에 따른 정비사업전문관리업자
4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자
5. 다른 법률에 따라 등록하거나 인가 또는 허가를 받은 자로서 국토교통부령으로 정하는 자
제1호의 ‘등록사업자’란 주택법 제4조에 따라 등록한 자를 말하며, 제2호의 ‘대통령령으로 정하는 자’란 「건설산업기본법 시행령」 별표1에 따른 건축공사업 또는 토목건축공사업의 등록을 한 자를 말합니다.
제5호의 ‘국토교통부령으로 정하는 자’에 대해서는 별도로 정하고 있지 않습니다.
Q386
오피스텔 및 상가를 공급하는 경우에도 분양대행 자격이 필요한지?
분양대행 관련 규정은 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 경우에 적용되는 규정으로, 오피스텔 및 상가 분양 시에는 적용되지 않습니다.
Q387
제3자에게 공급업무를 대행하게 하는 경우 반드시 분양대행자에게 대행하도록 하여야 하는 업무의 종류는?
「주택법」 제54조의2제1항에 따르면 사업주체는 주택을 효율적으로 공급하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 주택공급 업무의 일부를 제3자에게 대행하게 할 수 있습니다.
다만, 아래의 업무를 제3자에게 대행하게 하는 경우에는 반드시 자격을 갖춘 분양대행자에게 대행하게 하여야 합니다.
1. 주택공급 신청자가 제출한 서류의 확인 및 관리
2. 입주자 자격의 확인 및 부적격 당첨 여부 확인
3. 따른 당첨자ㆍ부적격 당첨자의 명단관리
4. 주택의 공급계약 체결에 관한 업무
5. 위 1~4까지의 내용과 관련된 상담 및 안내 등
위 업무를 제외한 단순 안내 및 마케팅 업무 등을 수행하는 경우에는 반드시 분양대행 자격을 갖출 것을 요구하고 있지 않습니다.
Q388
잔여물량 무순위 공급, 미분양 물량 선착순 공급업무를 제3자에게 대행하게 하는 경우 반드시 분양대행 자격을 가진 자가 대행하여야 하는지?
미분양 주택을 선착순의 방법으로 공급하는 경우 별도의 자격 확인이 필요하지 않으므로 분양대행 자격을 갖추고 있지 않은 자도 업무 수행이 가능할 것이나, 무순위 청약의 경우 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원에게 공급하여야 하며, 규제지역에서 공급되는 경우 재당첨 제한 여부에 대한 확인도 필요하므로, 분양대행 자격을 갖춘 자가 공급업무를 대행해야 할 것입니다.
Q389
입주자를 모집하기 위해서는 반드시 견본주택을 건설하여야 하는지?
「주택법」 제60조에 의하면 사업주체가 주택의 판매촉진을 위하여 견본주택을 건설하려는 경우 사업계획승인의 내용과 같은 것으로 시공·설치하도록 하고 있으며, 견본주택 건설을 의무사항으로 규정하고 있지는 않습니다.
다만, 승인권자는 입주자모집 승인 검토 과정에서 공급 세대 수, 수분양자 권익 보호 및 코로나19(COVID-19) 확산 방지 필요성 등을 종합적으로 고려하여 필요 여부를 판단할 수 있을 것입니다.
Q390
견본주택 건축가능 시기가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받고 난 후에만 가능한 것인지, 아니면 사업계획승인 이전에도 건축이 가능한지
「주택법」 제60조제1항에 따르면 사업주체가 주택의 판매촉진을 위하여 견본주택을 건설하려는 경우 견본주택의 내부에 사용하는 마감자재 및 가구는 제15조에 따른 사업계획승인의 내용과 같은 것으로 시공·설치하여야 하도록 규정하고 있고 상기 규정을 위반할 경우 동법 제102조제16호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.
따라서, 사업계획 승인이전에는 견본주택을 건설하기 위한 마감자재 및 가구를 인허가 관청으로부터 승인받지 않았으므로 견본주택의 건설은 불가능하다고 할 것입니다.
Q391
아파트 단지내 근린생활시설(상가)를 준공후 임대 또는 분양시 분양보증을 받아야 하는지 여부
「주택공급에 관한 규칙」 제62조제1항에 따르면 사업주체는 법 제15조에 따라 사업계획 승인을 받은 복리시설 중 근린생활시설 및 유치원 등 일반에게 공급하는 복리시설의 입주자를 모집하는 경우에는 입주자모집 5일 전까지 제20조제1항제2호의 서류를 갖추어 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있습니다.
따라서 복리시설을 준공 후 분양(후분양)하는 경우에는 공급규칙 제20조제1항제2호의 서류 중 분양보증서는 필요하지 않음을 알려드립니다.
<출처 : 국토교통부>
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