[알쓸부잡] 아파트를 '선착순'으로 분양한다고요?

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아파트를 '선착순'으로 분양한다고?

청약 경쟁률 1:1 미만 때는 '자체 분양' 가능
동·호수 지정 가능… 비 선호 물량은 남았을 가능성

아파트 '줍줍'이라 하면 어떤 제도가 떠오르나요? 흔히 1,2순위 청약에 비해서 청약 조건이 조금 느슨한 '무순위 청약'을 흔히 '줍줍'이라고 부른다. 주택 소유 여부(2월 중 개정 예정), 청약 가점과 상관없이 신청할 수는 있으니 원하기만 하면 '줍줍' (줍고 또 주울 수)할 수 있다는 거다.

다만, 이건 청약 열기가 뜨거웠던 지난 2021년까지의 얘기고, 이제는 줍줍 하면 '선착순 방식의 분양'을 떠올려야 할 것 같다. 청약 경쟁률이 1:1 밑으로 떨어지면 아파트 공급자 마음대로 분양할 수가 있는데, 보통은 선착순 방식으로 진행한다. 분양의 최종 단계로, 더 이상 물러날 곳이 없다.

 

무순위 청약 vs 선착순 분양

아파트의 일반분양 방식을 보자면 크게 1. 일반공급, 2. 무순위청약, 3. 선착순 분양의 3단계로 나뉜다. 뒤 단계로 갈수록 청약 조건이 점점 완화된다. 부동산 시장에서는 보통 무순위 청약 이후를 '줍줍' (줍고 또 줍는다)이라고 부른다.

1,2순위 당첨자의 계약기간이 끝난 후, 부적격, 계약 취소 등의 다양한 사유로 미계약분이 발생하면 그때 줍줍이 시작된다. '줍줍'에는 '무순위 청약'과 '선착순 분양'이 있는데, 이 둘의 차이점은 청약 경쟁률이다.

1,2순위 청약 경쟁률이 1:1을 넘었다면 '무순위 청약'을 진행한다. 청약통장은 필요 없지만, '거주지역·무주택자' 제한은 그대로다. 공급자가 청약HOME이나 분양 홈페이지에 무순위 청약 모집공고를 게시하고, 수요자는 이에 따라 안내된 청약기간 동안 신청한다. 경쟁이 발생하면 추첨제를 적용한다.

'선착순 분양'은 1,2순위 청약 또는 무순위 청약에서 1:1 미만의 경쟁률, 다시 말해 '미달'이 발생했을 때 진행한다. 청약기간은 따로 없고, 선착순 안에 들면 누구나 계약이 가능하다. 무순위 청약 조건에서는 거주지 제한, 무주택까지 없어진다.

다만, 정부는 2023년 2월 중 무순위 청약 때도 '무주택 요건'과 '거주지 제한'을 폐지하도록 "주택공급에 관한 규칙" 개정을 준비하고 있다. 1·3 부동산 대책의 최고 수혜지로 꼽히고 있는 강동구 '둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)'이 또다시 수혜를 입을 전망이다.

이 단지는 3월 초에 '무순위 청약'을 진행한다는 계획을 세웠다. 관련 규정이 개정된 이후라서, 전국에서 주택소유 여부와 상관없이 누구나 청약할 수 있을 전망이다.

지난 1월 17일 1,2순위 당첨자 계약이 끝났고, 남은 물량에 대한 예비 당첨자들의 계약 의사를 확인하는 중이다. 1월 17일 기준으로 계약률은 60%대로 알려졌다. 1,2순위 청약 경쟁률이 1:1을 넘은 만큼, 미계약분이 발생하면 '무순위 청약'을 진행한다.

이렇게 되면 '무순위 청약'과 '선착순 분양'의 차이점은 '청약 절차'를 밟아야 한다는 점과 동·호 지정이 가능하다는 점만 남는다. '선착순 분양'에서 수요자가 직접 원하는 동·호수를 지정할 수 있다는 것은 분명 장점이지만, 아파트 분양의 '최종단계'이니 만큼 선호도가 높은 동·호수 물량이 남아있을 확률은 낮다.

특히, '정비사업장'의 경우 조합원 분양 시 고층·남향세대, 또는 조망이 좋은 물량이 거의 대부분 소진된다. 일반분양에서도 동·호 추첨 결과에 따라 비인기 세대인 저층 등에 배정된 당첨자가 최종 계약을 포기하는 경우가 많다.

선착순 분양이 등장한 이유

청약 수요가 풍부했던 지난 과거엔 '선착순 분양'까지 넘어가는 경우가 많지 않았다. 1순위 청약 마감이 보통이었고, 미계약분이 발생하여도 1~2 가구에 그쳐 '무순위 청약'에서 폭발적인 관심이 쏟아지곤 했다. 그래서 '줍줍'이라는 용어도 생겼던 거다.

그러나 매수심리가 급격히 침체된 지금은 다르다. 1순위 청약에서 미달이 발생된 단지가 큰 폭으로 증가하고 있다. '직방'에 따르면 2022년 12월 전국 1순위 청약의 미달률은 53.9%로 2022년 전년 동월(28.2%)에 비해 많이 늘었다.

지난 26일 서울시 성북구 '장위자이 레디언트'가 '선착순 분양'을 시작했다. 2번째 '무순위 청약'에서 미달이 발생해 결국 '선착순 분양'으로 넘어가게 된 것이다. 신청금(300만 원) 입금 순서대로 동·호수를 먼저 지정할 수 있다.

이에 앞서 서울시 강동구 '더샵 파크 솔레이유'도 11일부터 '선착순 분양'을 시작했고, 서울시 중랑구 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'이나 서울시 강북구 '한화포레나 미아', '칸타빌 수유팰리스' 등도 현재 '선착순 계약'을 진행 중이다.

월용청약연구소 박지민 대표는 "서울 내에서 자체 분양, 선착순 분양이 이렇게까지 나온 건 거의 4년 만인 것 같다"라고 하며, "지금까지 미계약 물량이 있어도 '무순위 청약'에서 소진되는 게 거의 대부분이었는데, 매수심리가 그만큼 위축된 것"이라 말했다.

앞으로 '선착순 분양'을 진행하는 단지는 점점 더 늘 것으로 보인다. 기존 아파트들의 가격이 지속적으로 하락하면서 신축 아파트의 가격 경쟁력도 점점 더 악화하는 상황이다.

일례로 '선착순 분양'을 진행 중인 장위동의 '장위자이 레디언트' 전용 84㎡ 분양가는 최고 11억 9830만 원이다. 그런데 인근에 2019년 입주 단지인 '래미안 포레카운티' 전용 84㎡는 1월 16일 25층이 7억 원에 거래됐다. 가격에 민감한 부동산 시장의 호응이 당연히 떨어질 수밖에 없다.

현재 '무순위 청약' 중인 단지들도 대부분 '선착순 분양'으로 넘어갈 가능성이 있다. 서울시 마포구 '마포 더 클래시'는 1월 30일 1차 '무순위 청약' 진행 예정인데, 앞선 1,2순위 청약에서 계약율이 겨우 49%에 그친 상황이다. 이번 청약에서 경쟁율이 1:1 미만이면 '선착순 분양'에 들어갈 수 있다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "현재로선 '무순위 청약'에 거주지 조건이 있어서 수요가 몰리기 쉽지 않고, 성북·노원·강북·은평 등에선 '선착순 분양'으로 넘어갈 가능성이 크다"라며 "다만 로열층이나 조망이 좋은 세대는 이미 앞 단계에서 대부분 소진됐을 거라서 '선착순 분양'에도 재고 소진이 생각보다 빠르지는 않을 것"이라고 말했다.

<출처 : 비즈니스워치>

 

 

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