투기과열지구와 조정대상지역이란?

 

▣ 투기과열지구이란?

해당 지역의 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약 경쟁률 · 주택 가격 · 주택보급률 및 주택 공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 말한다(주택법 제63조).

지역을 지정하는 기준은 다음과 같다.

 

① 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳

② 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하였거나, 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳

③ 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로써 시 · 도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우나 시 · 도별 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 경우 및 해당 지역의 주택 공급물량이 입주자 저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우.

 

투기 과열지구 내에서 분양을 받으면 최초로 주택 공급계약 체결이 가능한 날부터 수도권, 충청권은 주택의 소유권 등기를 마친 때에는 5년, 그 외 지역은 1년이 경과하기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매할 수 없다.

 

즉, 최근 2개월간 신규 아파트 청약경쟁률이 5:1 이상이거나 전용면적 85㎡이하 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우에 지정할 수 있다.

투기과열지역으로 지정되면 등기 시까지 분양권 전매제한, 청약 1순위 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규주택 75% 우선 공급, 조합원 지위 양도금지 등의 제한이 따른다.

 

 

▣ 조정대상지역이란?

주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역(과열지역)과 주택의 분양 · 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역(위축지역)을 조정대상지역으로 지정할 수 있는 제도. 2016.11.3. 실수요 중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안도입시 국지적 과열의 확산을 막고, 실수요자 중심의 청약시장 질서를 마련하고자 처음 도입하였다.

국토교통부 장관은 주택 가격, 청약 경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역, 주택 가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양 · 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역에 대해서 지정목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역을 지정하거나 해제할 수 있다.

과열지역의 경우 3개월간의 해당 지역 주택가 격상 승률이 해당 지역이 포함된 시 · 도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 어느 하나에 해당하는 지역이다.

 

① 주택공급이 있었던 직전 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

② 직전 월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위) 전매 거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

③ 시 · 도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역.

 

위축지역의 경우 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 어느 하나에 해당하는 지역이다.

 

① 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

② 직전 월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양 주택(법 제15조 제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 입주자를 모집하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

③ 시 · 도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역.

 

조정대상지역으로 지정된 지역의 시 · 도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택 가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부 장관에게 해제 요청이 가능하며, 이때, 국토교통부 장관은 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 요청받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 해당 지역을 관할하는 시 · 도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장에게 통보해야 한다.

근거법은 주택법이다.

 

<출처 [네이버 지식백과]>