[부동산 지식] 안전진단의 모든 것. (정의, 절차, 등급 등. feat. 도정법)

[부동산 지식] 안전진단의 모든 것. (정의, 절차, 등급 등. feat. 도정법)

 

[도정법] 안전진단의 모든 것. (정의, 절차, 등급 등)

오늘은 도정법의 내용 중, 재건축 사업을 진행하기 위해서는 반드시 선행되어야 하는 안전진단에 대해서 알아보겠습니다.

 

안전진단이란?

재건축 사업을 진행하기 위해서는 꼭 거쳐야 하는 관문.

재건축 연한 30년이 넘어 재건축을 진행하고자 하는 단지는 노후화 정도를 평가해 해당 단지의 재건축 가능 여부를 판단하게 됩니다.

즉, 주택의 노후 불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수 비용 및 주변 여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업을 말합니다.

 

​안전 진단은 언제 하는 것인가?

안전진단은 재건축 절차 중 사업 준비단계에서 진행하며, 주민의 10% 이상이 동의한다면 안전진단 추진이 가능합니다.

 

안전진단 절차는?

안전진단의 절차를 크게 3단계로 나누면,

 

1. 토지등소유자가 안전진단을 요청

2. 시장, 군수 등이 공공기관과 함께 현지조사 실시

3. 안전진단 전문기관에서 안전진단을 실시 후 적정성 검토

 

과정으로 진행됩니다.

 

예비안전진단, 정밀안전진단

☞ 예비안전진단이란?

특정 지역이 재건축 사업을 진행하기에 적합한지에 대한 현지조사의 성격을 띠고 있습니다.

토지등소유자가 시장, 군수 등에게 안전진단을 요청하면 구조안전성, 설비 노후도, 주거환경 등을 평가하게 됩니다. 필요시 공공기관에 의뢰하기도 하며 이를 바탕으로 시장, 군수 등은 안전진단 진행 여부를 결정합니다.

예비안전진단

☞ 정밀안전진단이란?

예비안전진단을 통해 안전진단을 실시하기로 결정하였다면, 안전진단기관을 선정하여 본격적으로 실시하는 안전진단이 정밀안전진단입니다.

정밀안전진단을 통해 안전 등급이 나오게 되면 그 결과에 따라서 재건축의 진행 여부를 결정하게 됩니다.

안전 등급이 E 등급이면 바로 재건축 사업을 진행할 수 있습니다. 그러나 D 등급이 나오게 되면 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토를 거쳐서 사업의 진행 여부를 결정하게 됩니다.

 

안전진단이 제외되는 경우

안전 진단이 제외되는 경우는 크게 4가지로 볼 수 있습니다.

 

첫째, 천재지변으로 인한 주택 붕괴로 신속한 재건축이 필요한 경우

둘째, 시장, 군수가 구조 안전상 사용 금지가 필요하다고 인정한 경우

셋째, 기존 세대수가 200세대 이상인 노후, 불량 건축물의 기존을 충족한 잔여 건축물

넷째, 진입도로 등 기반 시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 주택단지의 건축물

안전진단이 제외되는 경우

안전진단 비용은 누가 부담하는가?

안전진단에 사용되는 비용은 대부분 안전진단을 요청하는 자

즉, 토지등소유자가 부담하게 되어 있습니다.

 

안전진단 등급

안전진단 등급은 아래의 표와 같이 5단계로 분류합니다.

A등급이 가장 안전하고 E 등급으로 갈수록 안전성이 떨어집니다.

A~C 등급은 유지 보수, D 등급은 조건부 재건축, E 등급은 재건축 사업으로 바로 진행할 수 있습니다.

 

안전 등급	시설물의 상태
A(우수)	문제점이 없는 최상의 상태
B(양호)	보조 부재에 경미한 결함이 발생하였으나 기능 발휘에는 지장이 없으며, 내구성 증진을 위하여 일부의 보수가 필요한 상태
C(보통)	주요 부재에 경미한 결함 또는 보조 부재에 광범위한 결함이 발생하였으나 전체적인 시설물의 안전에는 지장이 없으며, 주요 부재에 내구성, 기능성 저하 방지를 위한 보수가 필요하거나 보조 부재에 간단한 보강이 필요한 상태
D(미흡)	주요 부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수·보강이 필요하며 사용 제한 여부를 결정하여야 하는 상태
E(불량)	주요 부재에 발생한 심각한 결함으로 인하여 시설물의 안전에 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 하여야 하는 상태

 

등급에서 D 등급을 받았다면, 2차 정밀 안전진단을 받아야 합니다.

 

안전진단 평가항목별 가중치

안전진단 등급을 평가하는 항목은 크게 4가지로 구분할 수 있으며,

그 내용 및 가중치는 아래 표와 같습니다.

표를 보면 2006년, 2015년, 2022년에 안전진단 가중치가 변하고 있습니다.

이는 가중치를 조정하여 재건축 안전진단의 통과율을 조정하여 재건축 단지 수를 조절하기 위한 부분이 큽니다.

 

안전진단도 시기가 중요합니다

예비안전진단을 통과하고 다음 단계인 정밀안전진단을 바로 진행하지 않는 경우도 많습니다.

이게 정부의 정책과도 깊은 관계가 있는데, 정밀안전진단에서 바로 E 등급을 받게 된다면 크게 문제가 되지 않겠지만, 만약 D 등급을 받게 되면 적정성 검토라는 과정을 거쳐야 하는데 이게 정권이 바뀌게 되면 규제가 완화되는 등의 기대감으로 정밀안전진단 신청을 미루기도 합니다.

만일 안전진단에서 떨어지게 되면 다시 신청하여 진행하기까지 추가적으로 시간과 비용이 필요한 만큼 조금이라도 통과 가능성이 높을 때 신청하는 전략적인 행동으로 볼 수 있습니다.

 

재건축만 안전진단을 실시하는가?

리모델링의 경우에도 안전진단을 실시합니다.

단, 재건축과는 반대로 리모델링의 안전진단은 등급이 높을수록 유리합니다.

리모델링의 안전진단

위의 안전진단을 통해 6개의 평가항목을 평가하게 되며 이를 통해 등급을 받게 됩니다.

• 6개 항목 모두 B 등급 이상일 경우 : 수직증축 리모델링 가능
• 1개 이상의 D 등급 이하 포함 : 증축형 리모델링은 불가
• 위 두 항목 외의 경우 : 수평 증축 리모델링 가능

 

지금까지 재건축에서 중요한 단계인 안전진단에 대하여 알아봤습니다. 은마아파트를 시작으로 여의도, 목동, 분당, 일산 등 많은 아파트 단지들이 안전진단 통과를 목놓아 기다리고 있습니다. 그만큼 중요하며 쉽게 넘지 못하는 허들인듯합니다.