용적률, 건폐율, 대지면적, 건축면적, 연면적의 의미와 산정 방법

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용적률, 건폐율, 대지면적, 건축면적, 연면적의 의미와 산정 방법

 

오늘은 부동산을 조금이라도 접해보신 분들은 한 번쯤은 들어봤을 만한 용어에 대해서 알아볼게요.

 

일반 청약 시장에서는 그 의미가 그리 크지는 않지만, 경매, 재건축, 재개발 분야에서는 매우 중요한, 꼭 알고 이해하고 계산할 줄 알아야 하는 연면적, 건축면적, 대지면적, 용적률, 건폐율이 무엇인지 알아보고 차이점에 대해서도 비교를 해보도록 하겠습니다.

 

◈ 대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?

- 대지면적 : 땅의 면적.

- 건축면적 : 실제로 지어질 건물의 1층 바닥 넓이

- 연면적 : 건물의 모든 층의 면적을 합한 넓이

 

대지면적

대지면적은 땅의 면적으로 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기입니다.

면적 산정 기준은 '수평투영면적'으로 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적, 즉, 경사면을 무시한 면적이라고 이해하시면 됩니다.

건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지 면적에서 제외됩니다.

 

건축면적

건축면적은 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.

 

연면적

​연면적은 대지에 들어서 있는 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 5층 건물을 지었을 경우 각층의 바닥면적이 200㎡이라면 연면적은 200㎡ x 5 = 1,000㎡ 가 연면적이 됩니다.

 

대지면적 / 건축면적 / 연면적의 산정 예시​

3,000㎡ 땅에 3층 건물 (1층-200㎡ / 2층-150㎡ / 3층-150㎡)의 건물을 지으면, 대지면적은 3,000㎡, 건축면적은 200㎡, 연면적은 500㎡이 되게 됩니다.

 

◈ 건폐율이란?

대지면적 / 건축면적 비율

 

건폐율은 건축 밀도를 나타내는 지표로, 건물을 짓도록 허가된 땅의 면적(대지면적)에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지 따지는 용어입니다. 즉, 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

예를 들면, 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 80㎡ 라면 건폐율은 80%가 됩니다.

 

정부에서는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제36조에 따라서 건폐율을 용도지역별로 최대한도를 제한하고 있습니다.

건폐율 제한이 없다면, 즉 100㎡ 만큼의 땅을 샀다고 100㎡를 가득 채워서 건물을 지을 수 있게 허가해 준다면, 모든 사람들이 최대한 넓게 지으려 할 것이고, 그러다 보면 건물과 건물이 서로 맞닿아버리게 되겠죠.

일조권이나 통풍 등을 확보하고 비상시를 위한 대피로 확보를 위해서는 건축 가능한 면적을 제한하여 지면에 최소한의 공터를 남길 필요가 있습니다.

결국, 쾌적한 도시 환경을 유지하기 위하여 용도지역에 따라 건폐율을 규정하는 것입니다

용도 지역에 따른 건폐율 규정

 

※ 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서 특별시, 광역시, 특별 자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정해집니다.

 

예를 들어, 제2종 일반주거지역에 속해있는 대지라면 60% 가 적용되어, 100㎡의 대지면적에는 60㎡의 바닥면적에만 건축물을 지을 수 있습니다.

​​

◈ 용적률이란?

연면적 / 대지면적 비율

용적률은 건물을 짓도록 허가된 땅의 면적(대지면적)에 비해 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 정하는 기준입니다.

용적률은 대지 면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출합니다. '건폐율 X 건물 층수'로 계산하시면 됩니다.

즉, 대지면적이 100m2, 1개 층 바닥면적 50m2인 4층 건물의 경우, 건폐율 50%에 4를 곱한 200%가 용적률이 되는 것입니다.

 

이 용적률이 건물의 층수를 결정해 주게 됩니다.

​

예를 들어, A 지역은 건폐율 50%, 용적률 100%이고, B 지역은 건폐율 50%, 용적률 300이라고 가정한다면,

A 지역은 100㎡의 땅에 한 층 바닥 면적이 50㎡(건폐율 50% 적용)인 층을 최대 2층까지만 지을 수 있습니다.

그러나 B 지역은 100㎡의 땅에 한 층 바닥 면적이 50㎡(건폐율 50% 적용)인 층을 최대 6층까지 지을 수 있습니다.

그렇기에 동일한 대지면적을 가지고 있어도 용적률에 따라 얼마나 높이 지을 수 있는지가 결정된다고 보시면 됩니다.

 

	A 지역	B 지역
대지면적	100㎡	100㎡
건폐율 제한	50%	50%
용적률 제한	100%	300%
최대 층수 계산	(대지면적 x 용적률) / (대지면적 x 건폐율) (100㎡ x 100%) / (100㎡ x 50%) = 2	(대지면적 x 용적률) / (대지면적 x 건폐율) (100㎡ x 300%) / (100㎡ x 50%) = 6
건축 가능 층수	2	6
연면적	100㎡	300㎡

 

정부에서는 건폐율과 마찬가지로 용적률도 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제36조에 따라서 용도지역별로 최대한도를 제한하고 있습니다.

제한의 이유도 건폐율과 마찬가지로 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 하기 위함입니다. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 연면적 비율이 높다는 것이고, 이는 곧 건물을 높게 지을 수 있는 것을 의미합니다.

단, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 이점을 꼭 유념해야 합니다.

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용도 지역에 따른 용적률 규정

※ 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서 특별시, 광역시, 특별 자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정해집니다.

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◈ 건폐율 / 용적률 확인하는 방법

해당하는 지역의 조례를 확인하고 싶은 시면 아래의 홈페이지에 접속하시고 검색하시면 됩니다.

자치법규정보시스템

www.elis.go.kr

1. 아래와 같이 확인하시고 싶은 지자체 클릭 후에 '도시계획조례'를 검색합니다.

 

2. "ooooo 도시계획 조례 클릭"

3. 내려서 확인하고자 하는 건폐율과 용적률을 찾으시면 됩니다.

지금까지 대지면적, 건축면적, 연면적 및 건폐율과 용적률 그리고 용도 지역에 따른 건폐율과 용적률까지 알아보았습니다.

오늘도 즐거운 하루 보내세요~ ^-^