[부동산 지식] LTV, DTI, DSR의 의미와 계산 방법

[부동산 지식] LTV, DTI, DSR의 의미와 계산 방법

 

오늘은 우리가 대출을 받기 위해서는 꼭 알아야 하는 용어! LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

< LTV >

* Load to value ratio의 약자로 주택담보인정비율

 

▣ LTV의 정의

LTV란 Load to value ratio의 약자로 주택담보인정비율을 말합니다.

즉, 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율로, 담보물건의 시세를 평가하는 방법입니다.

주택에 대한 가치를 기준으로 대출금액의 한도가 결정되기 때문에 담보의 가치가 높을수록 유리하게 작용합니다.

이러한 주택의 가치는 KB 국민은행 부동산 시세, 한국 감정원 시세, 국세청 기준시가, 감정평가 법인에 의뢰한 감정 가격 중 하나를 선택하여 기준으로 정하고 있습니다.

보통 아파트는 시세를 기준으로 설정하며, 빌라 및 다세대 주택은 감정가를 기준으로 설정하고 있습니다.

아파트의 경우 비슷한 수준의 거래가 많이 형성되어 시세를 파악하기 쉽지만, 빌라나 다세대 주택은 비교적 거래가 적어 시세가 형성되기 어려우므로 감정가를 기준으로 하고 있습니다.

참고로 KB 시세는 KB 부동산 홈페이지 또는 네이버 부동산에서 확인할 수 있습니다.

 

▣ LTV를 계산하는 방법

LTV=(은행의 대출금액 / 담보물건의 실제 가치) * 100

LTV는 은행의 대출금액을 담보물건의 실체 가치로 나눈 값으로, 보통 지역 및 보유 주택 수에 따른 기준이 정해져 있습니다.

예를 들어 LTV가 60%인 지역에서 주택의 담보가치가 5억이라면 은행에서 받을 수 있는 대출금액은 최대 3억이 됩니다.

만일 같은 조건에서 2억의 보증금을 내는 세입자가 있는 경우, 대출 가능 금액 3억에서 보증금 2억을 제외한 1억까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

▣ 지역별로 LTV 적용 기준

1. 9억 이하 주택 지역별 LTV 기준표

	투기과열 지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
서민 실수요자	50%	60%	70%	70%
무주택자	40%	50%	70%	70%
1주택(원칙)	0%	0%	60%	60%
1주택(예외)	40%	50%	60%	60%
2주택	0%	0%	60%	60%

 

2. 9억 이상 고가주택 지역별 LTV 기준표

	투기과열 지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
원칙	0%	0%	고가주택 기준 이하 주택 구매 시 기준과 동일
예외	20%	30%

☞ LTV 적용 예시 ☜

• 투기과열지구 + 시세 12억 주택의 경우?
  • 9억 = LTV 40% 적용
  • 3억 = LTV 20% 적용
  • 3.6억 + 6천 = 4.2억 대출 가능
• 조정대상지역 + 시세 12억 주택의 경우?
  • 9억 = LTV 50% 적용
  • 3억 = LTV 30% 적용
  • 4.5억 + 9천 = 5.4억 대출 가능
• 비규제지역 + 무주택자 또는 처분 조건 1주택자가 12억 주택 구매인 경우?
  • 주택 금액 상관없이 LTV 70% 적용
  • 8.4억 대출 가능
• 비규제지역 + 2주택자인 경우?
  • 주택 금액 상관없이 LTV 60% 적용
  • 7.2억 대출 가능

※ 본 예시는 순수하게 LTV만을 가지고 계산한 것이며, DTI, DSR에 따라 차이가 있을 수 있으니 유념하시기 바랍니다.

 

< DTI >

Debt to Income ratio의 약자로 총부채상환비율

 

▣ DTI의 정의

DTI란 Debt to Income ratio의 약자로 총부채상환비율을 말합니다.

채무자의 소득을 기준으로 대출금을 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 방법입니다.

연간 소득 중 상환해야 하는 부채의 원금과 이자가 차지하는 비율로, DTI가 낮을수록 상환 능력이 높다고 인정됩니다.

참고로 부채의 상환 기간이 길수록 1년 동안 상환해야 하는 금액이 감소하여 DTI가 낮아지고 대출 가능 금액은 높아집니다.

 

▣ DTI를 계산하는 방법

1. DTI=(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득

2. DTI=(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득

기존의 DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자를 합산한 금액을 연 소득으로 나누어 계산했지만, 더욱 보수적인 결과를 위해 신DTI는 기타 대출의 원리금을 추가하여 계산하고 있습니다.

현재 기존 DTI와 신DTI 계산 방법이 모두 사용되고 있으며, 은행에 따라 취급하는 방식이 달라집니다.

예를 들어 연 소득 5,000만 원인 상황에서 DTI 50%를 적용하면 대출한도액은 2,500만 원이 됩니다.

 

▣ 지역별로 DTI 적용 기준

1. 9억 이하 주택 지역별 DTI 기준표

	투기과열 지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
서민 실수요자	50%	60%	60%	-
무주택자	40%	50%	60%	-
1주택(원칙)	-	-	50%	-
1주택(예외)	40%	50%	50%	-
2주택	-	-	50%	-

2. 9억 이상 고가주택 지역별 DTI 기준표

	투기과열 지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
원칙	-	-	고가주택 기준 이하 주택 구매 시 기준과 동일
예외	40%	50%

DTI는 LTV와 마찬가지로 주택 소유 여부와 지역에 따라 기준이 다르게 적용되고 있습니다.

 

< DSR >

Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율

 

▣ DSR의 정의

DSR란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 말합니다.

연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 부채 상환 능력이 높다고 보고 있습니다.

DTI와 비슷하지만, 원리금만을 기준으로 하여 대출 이용 시 더욱 유리하게 적용할 수 있습니다.

LTV보다 중요한 것이 DSR이며 결국 개인적으로 대출을 받을 수 있는 금액 한도가 DSR로 인해 결정된다고 이해하시면 됩니다.

 

▣ DSR을 계산하는 방법

DSR=모든 대출 원리금 상환액 / 연 소득

DSR은 모든 종류의 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값입니다.

여기에는 신용대출, 기타 할부 금액 등이 포함됩니다.

아래의 부동산 계산기를 통해 대출 가능한 DSR를 가늠해 볼 수 있습니다.

 

부동산계산기 (xn--989a00af8jnslv3dba.com)

부동산계산기

 

이상으로 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보았습니다.

이 용어는 어느 정도 알고 있어야 내 집 마련 및 청약 시 자금계획을 세우는데 편리하니 꼭 숙지하시길 권장 드립니다.

 

오늘도 즐거운 하루 보내세요~ ^-^